Uw verhuurder houdt niet van thuiswerk
Als een huurder het gehuurde gebouw voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan is de verhuurder belastbaar op de huurinkomsten en niet op het kadastraal inkomen, dat veelal lager zal liggen. In dit coronatijdperk hebben we massaal thuis leren werken en velen zouden dat ook graag blijven doen. Maar wat denkt de verhuurder daarvan?
De verhuurder is een fysieke persoon
Als u, als natuurlijk persoon, een onroerende goed verhuurt aan een andere
natuurlijke persoon die het goed niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan bent
u belastbaar op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
Verhuurt u aan een vennootschap, een vzw of aan een natuurlijke persoon die het
goed wél voor beroepsdoeleinden gebruikt, zelfs gedeeltelijk, dan is er
belasting verschuldigd op de netto-huur. De netto-huur berekent u door de
huurprijs en alle huurvoordelen die u int, te verminderen met 40%.
U moet
daar nog een kleine berekening aan toevoegen: de forfaitaire kostenaftrek van
40% mag niet hoger zijn dan 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.
Voorbeeld
Even concretiseren.
U heeft een onroerend goed met een KI van 1.200 euro.
U vraagt een maandelijkse huur van 700 euro. D.w.z.: 8.400 euro op jaarbasis.
De indexatiecoëfficiënt van het onroerende inkomen is 1,8630.
De revalorisatiecoëfficiënt voor het KI bedraagt 4,63.
Verhuurt u aan een particulier, dan bedraagt uw belastbaar inkomen:
1.200 euro x 1,8630 + 40% = 3.129,84 euro.
Verhuurt u aan een vennootschap of aan iemand die het goed beroepsmatig
gebruikt, dan bedraagt uw belastbaar inkomen:
8.400 euro – de forfaitaire kosten:
hetzij: 40% van 8.400 (= 3.360 euro), d.i. 5.040 euro;
hetzij: 4,63 x 1.200 x 2/3 (= 3.704 euro), d.i. 4.696 euro.
Het belastbaar inkomen bedraagt dus (8.400 euro – 3.360 euro): 5.040 euro.
Zou u bijvoorbeeld 800 euro huur per maand vragen, dan is 40% van 9.600 euro (=
3.840 euro) hoger dan 4,63 x 1.200 x 2/3 (= 3.704 euro) en wordt de forfaitaire
aftrek tot dat laatste bedrag beperkt. Het belastbaar inkomen bedraagt dan:
5.896 euro.
De huurder en beroepsgebruik
U merkt het: u wil écht wel weten of uw huurder het onroerend goed voor
beroepsdoeleinden zal gebruiken. En de fiscus gaat daar erg ver in: als uw
huurder een Oostendenaar is die in Hasselt een appartementje huurt om dichter
bij zijn werk te zijn, dan kan die huurder argumenteren dat hij de woning huurt
omwille van beroepsdoeleinden. Zijn voordeel: de huur wordt dan een aftrekbare
beroepskost.
Als de fiscus dat aanvaardt, krijgt u als verhuurder de rekening
voorgeschoteld!
Het kan ook zijn dat uw huurder zijn huurlasten aan zijn werkgever mag
“doorfactureren”, omdat die werkgever eist dat de huurder binnen een bepaalde
omtrek van het werk komt wonen. In dat geval trekt de huurder de huurlast niet
af, maar zijn werkgever wel. En opnieuw is het de verhuurder die geconfronteerd
wordt met een veel zwaardere belastingfactuur.
Alleen voor de échte huurprijs
Toch even wat geruststellend nieuws: de regel dat een beroepsmatig gebruik van
het gehuurde goed leidt tot belasting op de nettohuur, slaat enkel op de
situatie waarin de huurprijs zelf als beroepskost geboekt werd. Als uw huurder
bijvoorbeeld zijn internetverbinding terugbetaald krijgt of als hij een
tussenkomst krijgt in bepaalde onderhoudswerken, dan heeft dat niet tot gevolg
dat u als verhuurder plots veel meer belasting zal moeten betalen.
Coronathuiswerk
Begin 2021 verblijdde de fiscus heel wat belastingplichtigen met een algemene
circulaire over de thuiswerkvergoeding: sinds februari mag de werkgever aan het
personeel een belastingvrije forfaitaire kantoorvergoeding uitbetalen van 129,48
euro per maand (tot september 2021 mocht dat zelfs 144,31 euro zijn).
Wie de circulaire aandachtig leest, ziet dat die vergoeding allerlei kosten moet
dekken, ook de kosten voor het "gebruik van een kantoorruimte bij de werknemer
thuis (inclusief huur en eventuele afschrijvingen van de ruimte)”.
Met andere woorden: de werkgever keert aan zijn personeel een som geld uit,
onder andere om de huur te betalen, en trekt die vervolgens af. Leidt dit dan
niet tot een “beroepsmatig gebruik van het onroerend goed”? De minister van
Financiën kreeg die vraag voorgeschoteld in het Parlement.
In eerste instantie bevestigt hij dat de nettohuur principieel belastbaar wordt
als de werkgever de huur van de werknemer betaalt en die vervolgens in aftrek
brengt.
Maar voor de belastingvrije kantoorvergoedingen wil hij wel een uitzondering
maken. Het staat buiten kijf dat de huurder het onroerend goed voor
beroepsdoeleinden gebruikt, maar zolang hij zijn werkelijke kosten niet
inbrengt, waarbij hij de huurprijs in aftrek brengt van zijn belastbaar inkomen,
zal de verhuurder niet op de nettohuur belast worden.
